Le crowdfunding dans l’immobilier est-il risqué ?

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 Article paru dans la Tribune| 11/01/2015 | Par Mathias Thépot
Comme d’autres avec lui, le secteur de l’immobilier s’est mis à la mode du crowdfunding (financement participatif) dans le neuf et désormais dans l’ancien. Mais les risques inhérents à ce type d’investissement sont à prendre très au sérieux.

Après avoir touché plusieurs secteurs de l’économie, le financement participatif (crowdfunding) a récemment été adopté par le monde de l’immobilier. Il s’est dans un premier temps popularisé dans l’immobilier neuf où plusieurs plateformes ont déjà émergé (Anaxago, Wiseed, Lymo.fr, etc.), puis dans l’ancien où quelques expériences se lancent ou sont sur le point de se lancer (Homunity, Crowdimo Invest, etc.). Leur but premier? Permettre à des particuliers de prendre des parts dans des opérations de construction, de rénovation, de location ou même de viager. Les tickets moyens des projets lancés vont pour l’instant de 5.000 à 45.000 euros et les montages juridiques se font le plus souvent via la création d’un holding qui chapeaute une société civile de construction vente (ou SCCV) ou une société civile immobilière (SCI).

Une aide pour construire plus de logements?

Les levées de fonds auprès des crowdfunders permettent, dans le neuf, d’apporter des fonds propres supplémentaires aux promoteurs de taille moyenne qui financent leurs opérations en grande partie par la dette. Grâce soutien du crowdfunding, ils pourraient ainsi accroître globalement leur production de logements, à un moment où l’on dit que le pays est en manque de logements à prix abordables.

L’investisseur particulier pourra, de son côté, partager la marge du promoteur, ce qui, en plus de lui apporter des rendements confortables si l’opération se commercialise bien, apportera davantage de transparence. On a en effet parfois reproché aux promoteurs l’opacité entretenue sur leur marge.

Prudence…

Le crowdfunding dans l’immobilier s’intègre aussi parfaitement dans la mouvance de l’économie du partage qui permet de donner un sens à son investissement. Mais il ne faut cependant pas s’emballer. Paul Jarquin, président de la société immobilière REI et fin observateur du crowdfunding, avertit sur les dangers de fuite en avant liés au crowdfunding dans l’immobilier:

« Contrairement à ce qui peut être évoqué dans les campagnes de communication de certaines plateformes, le crowdfunding n’a rien à voir avec un livret A ou un plan d’épargne logement (PEL), c’est un investissement financier qui comporte des risques« , dont le plus important est de tout perdre.

Pour éviter la casse, « les investisseurs doivent s’imposer un principe de prudence ; il faut se renseigner sur les structures qui proposent ce type d’investissement et s’assurer des garanties financières« , ajoute-t-il.

Dans le neuf par exemple, il semble indispensable que la garantie financière d’achèvement (GFA) soit bien engagée avec les banques pour limiter les risques de sinistre sur les chantiers, ainsi que les risques de commercialisation. Lorsqu’une GFA est prise, c’est l’assurance que le programme se fera, même si les rendements peuvent toujours être diminués tant que l’intégralité du programme n’a pas été commercialisée.

informer les investisseurs

Bien sûr, la situation du bien et le prix auquel il est acheté sont des éléments importants à connaître avant chaque investissement immobilier. De même, pour les locations dans l’ancien, la qualité du locataire, du gestionnaire et les modalités de sortie de l’opération sont des données fondamentales. A ce titre : « Les sites doivent émettre des avertissements explicites sur les risques liés à l’investissement, et l’investisseur ne peut souscrire qu’après avoir complété un questionnaire approfondi« , explique l’Autorité des marchés, sur le site Challenges.

Des règles de déontologie s’imposent donc déjà aux acteurs de ce secteur, même si, en comparaison avec les sociétés de financements « classiques », le cadre juridique du crowdfunding dans l’immobilier est encore mal défini.

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